BULETIN INFORMATIV. Nr. 3/2004 Editat de IROVAL

Transcription

1 BULETIN INFORMATIV Nr. 3/2004 Editat de IROVAL Stimaţi colegi, Pri HG 1447 / , ANEVAR a fost recuoscută ca fiid de utilitate publică. Acest eveimet are o deosebită importaţă petru asociaţia oastră şi îcuuează eforturile depuse de toţi membrii asociaţiei î decursul a 12 ai de existeţă. ANEVAR a prezetat guverului evoluţia sa şi faptul că îdeplieşte toate ceriţele art. 39 di OG 26/2000 pritr-o documetaţie care depăşeşte 100 de file. Sperăm că această recuoaştere a asociaţiei să fie u motor petru recuoaşterea de către toate istituţiile statului a membrilor ANEVAR ca profesioişti î evaluarea proprietăţilor. Evoluţia î toată lumea a profesiei de evaluator de proprietăţi are la bază pricipii pe care ANEVAR le aplică cu rigurozitate: - u cod deotologic î cocordaţă cu codul deotologic di Stadardele Iteraţioale de Evaluare; - pregătirea miimă uiversitară de 4 ai + cursuri de specialitate; - obligativitatea pregătirii cotiue (miimum 16 ore/ 2 ai); - obligativitatea asigurării petru riscuri profesioale; - obligativitatea aplicării Stadardelor Iteraţioale de Evaluare î activitatea de evaluare. Evoluţia profesiuii şi globalizarea au ecesitat, î decursul timpului, modificări ale statutului şi orgaizării executive a ANEVAR. O ouă propuere de modificare a statutului vă este prezetată spre aaliză î pagiile acestui Buleti Iformativ şi sperăm să primim cât mai multe observaţii şi propueri di partea dumeavoastră. O preocupare deosebită a mea este îmbogăţirea bibliotecii ANEVAR cu oi CUPRINS EVALUARE PENTRU PACHET MINORITAR ÎN CAZUL DISPUTELOR ÎNTRE ACŢIONARI 2 Autor: cof.uiv.dr. Io Aghel, MAA DREPTUL DE PREFERINŢĂ 7 Autor: ig.g. Bădescu, MAA COMPORTAMENTUL INVESTITORILOR PERSOANE FIZICE PE PIAŢA DE CAPITAL DIN ROMÂNIA 9 Autor: lect.uiv.dr.camelia Vasilescu, MA EVALUAREA CONTRACTELOR DE CONCESIUNE A TERENURILOR 12 Autor: ig.ec. Traia Cristia Demetrescu CÂT VALOREAZĂ PERSPECTIVA? 21 Autor: ig. Adria Nicolescu METODA VALORII REZIDUALE A TERENULUI 23 Autor: dr. ec. Sori V. Sta HOTĂRÂRI ADOPTATE ÎN ŞEDINŢA CONSILIULUI DIRECTOR DIN 25 SEPTEMBRIE PROPUNERI DE MODIFICĂRI ALE STATUTULUI ANEVAR 27 PROGRAMAREA SEMINARIILOR DE PREGĂTIRE ŞI INSTRUIRE CONTINUĂ LISTA CU UNIVERSITĂŢILE CU CARE ANEVAR A SEMNAT CONVENŢII DE RECUNOAŞTERE A CURSURILOR UNIVESITARE 30 INFORMARE ASUPRA ÎNTÂLNIRII ANUALE A REPREZENTANŢILOR FIRMELOR MEMBRE ANEVAR 30 FORMULAR DE COMANDĂ PENTRU CĂRŢI EDITATE DE IROVAL - ANEVAR 31 CĂRŢI RECENT EDITATE DE ANEVAR 31 CĂRŢI RECENT INTRATE ÎN BIBLOTECA ANEVAR 32 Buleti Iformativ r. 3/2004

2 titluri şi î acest ses au fost achiziţioate multe cărţi despre care suteţi iformaţi î pagiile Buletiului Iformativ. Programul editorial şi programul de cursuri şi semiarii este foarte bogat şi sperăm ca astfel să puem la dispoziţia dumeavoastră o bază petru dezvoltarea profesioală. Stimaţi colegi, sper, ca oi evaluatorii, pri profesioalismul ostru şi pri recuoaşterea iteraţioală de care se bucură ANEVAR să aducem aprecieri favorabile î procesul de aderare a Româiei la Uiuea Europeaă. De asemeea, vă ivit să răspudeţi solicitării adresată IROVAL de revista săptămâală Tribua Ecoomică, de a elabora şi publica articole cu caracter aplicativ, care să reflecte practica de evaluare a diferitelor tipuri de proprietate, bazată pe respectarea ceriţelor Stadardelor Iteraţioale de Evaluare. Vă doresc lectură plăcută şi sper ca mulţi ditre dumeavoastră să deviă colaboratori activi care împărtăşesc o parte di experieţa lor î aceste pagii şi î articole la Tribua Ecoomică. Mihail Bojică Preşedite ANEVAR Coferiţa: Evaluarea şi piaţa de capital. Acţioar majoritar-mioritar. Drepturi şi obligaţii. La data de 26 mai 2004, cetrul teritorial 11 Bucureşti al ANEVAR a orgaizat la ASE Bucureşti o coferiţă cu titlul de mai sus. Au fost susţiute trei referate ştiiţifice, de către cof.uiv.dr. Io Aghel, MAA, ig. Gheorghe Bădescu, SCV, MAA şi lect.uiv.dr. Camelia Vasilescu, care sut prezetate î cotiuare. Evaluarea petru pachet mioritar î cazul disputelor ître acţioari Subiectele abordate: 1. Disputele ître acţioari 2. Mioritate versus cotrol 3. Discouturi şi prime 4. Evaluarea cof.uiv.dr. Io Aghel, MAA 1. Disputele ître acţioari Istoric Îaite de îceputul ailor uaimitatea voturilor petru acţiuile semificative Îtrepriderile şi-au modificat statutul petru a permite măsuri importate pe baza majorităţii voturilor acţioarilor. Necesitatea uor reglemetări care să ofere protecţie acţioarilor mioritari. Revised Model Busiess Corporatio Act Valoarea justă (fair value): valoarea uei acţiui imediat îaite de realizarea uei operaţiui care este obiect de dispută, excluzâd orice apreciere sau depreciere ca urmare a operaţiuii vizate, exceptâd cazurile î care această excludere ar fi iechitabilă Cauzele disputelor Dezacordul acţioarilor; Nedreptăţirea acţioarilor mioritari. Soluţii posibile - solicitare de răscumpărare (cel mai frecvet); 2 Buleti Iformativ r. 3/2004

3 - solicitare ca firma să fie lichidată; - meţierea situaţiei. 2. Mioritate versus cotrol Problema cotrolului este u spectru şi u o chestiue de alb şi egru; Elemetele care defiesc cotrolul sut: - umirea maagemetului, stabilirea obiectivelor şi compesaţiilor acestuia; - stabilirea strategiei şi schimbarea cursului afacerii; - achiziţia şi vâzarea de active; - lichidarea, fuziuea, majorarea de capital; - listarea compaiei; - declararea şi plata dividedelor; - schimbarea statutului îtrepriderii. Factorii care afectează cotrolul sut: - distribuţia proprietăţii asupra capitalului; - majoritatea absolută asupra îtrepriderii; - articolele di statutul societăţii. Situaţia cotrolului a) 100% cotrol Majoritar b) Cotrol suficiet petru a decide fuziuea, lichidarea etc. c) 51% di acţiui, cotrol operaţioal d) 50% - 50% cotrol Mioritar e) sub 50%, dar pachetul cel mai importat de actiui f) sub 50%, dar cu posibilitate de cotrol a deciziilor importate g) sub 50%, dar cu puterea votului cumulativ h) iteres pur mioritar Buleti Iformativ r. 3/2004 3

4 Explicaţie A. Peste 50% 1. cotrol 100% 1 2. sub 100% a) suficiet petru a decide lichidarea, fuziuea, restructurarea 2 B. Sub 50% b) isuficiet petru a decide lichidarea, fuziuea, restructurarea b 1 ) permite cotrolul CA b 2 ) votul cumulativ, u poate cotrola CA c) suficiet petru a bloca lichidarea, fuziuea, restructurarea c 1 ) vot cumulativ, poate iflueţa deciziile CA c 2 ) lipsă vot cumulativ, u poate iflueţa deciziile CA 3. Discouturi şi prime î evaluare Sut exprimate uzual ca u procetaj fată de o valoare de bază; Trebuie foarte clar îţeleasa valoarea de bază; Pot exista cotroverse; Sut două discouturi de bază: a. Discout petru lipsa de cotrol; b. Discout petru lipsa de lichiditate (vadabilitate). Clasif. d) isuficiet petru a bloca lichidarea, fuziuea, restructurarea d 1 ) vot cumulativ, poate iflueţa deciziile CA 7 d 2 ) lipsă vot cumulativ, u poate iflueţa deciziile CA / acţiue Valoarea de pachet cotrol şi lichid 40% discout 66,7 % primă 6 / acţiue 40 % discout Valoarea de pachet mioritar şi lichid 3,6 / acţiue Valoarea de pachet mioritar, o- lichid 4 Buleti Iformativ r. 3/2004

5 Discouturile reflectă riscuri adiţioale care u au fost luate î cosiderare aterior de către evaluator. Poziţia mioritară şi vadabilitatea sut cocepte diferite - tratamet separat. a. Discoutul petru lipsa de cotrol şi relaţia cu prima de cotrol Acţioarul majoritar, pri puterea pe care i-o oferă cotrolul asupra îtrepriderii, poate reduce sau elimia remuerarea ivestiţiei mioritare pri: - trazacţii favorabile cu îtrepriderea; - plata uor compesaţii î exces către majoritari. Î judecarea poziţiei mioritare se au î vedere: - statutul societăţii - modalitatea de alocare a puterii de vot; - votul cumulativ; - dreptul de preempţiue; - majoritatea absolută (calificată) î luarea uor decizii; - acordurile acţioarilor; - acordurile cu salariaţii; - dreptul primului refuz; - alte acorduri (restricţioează sau combiă puterea de vot. Estimarea discoutului petru lipsa de cotrol u este uşoară petru evaluatori: - dispoibilitatea uor surse de iformaţii relevate; - situaţia exactă a cotrolului asigurat de pachetul de acţiui evaluat. Prima de cotrol: 27,3% (SUA, Mergestat, The Cotrol Premium Study) reprezită ceea ce corespude uui ivel de 21,5% al discoutului petru pachet mioritar (DLC), deoarece: 1 1 DLC = 1 = 1 = 1 0,785 = 0,215 sau 21,5% 1+ PC 1,273 b. Discoutul petru lipsa de lichiditate. Studiul Perioada aalizată Discout petru lipsa de lichiditate 1. Securities exchage commissio % 2. Hall ad Exchage Commissio % 3. Siber % 4. Maagemet Plaig % 5. FMV Opiio % 6. Johso Study % 7. Columbia Fiacial Advisars % 4. Evaluarea Stadardul de valoare (sau baza de evaluare): - î cazul disputelor ître acţioari, baza de evaluare este valoarea justă (echitabilă). valoarea justă / echitabilă - cocept legal cotabil; - î alte cazuri, baza de evaluare este valoarea de piaţă. valoarea de piaţă cocept utilizat î evaluare. Buleti Iformativ r. 3/2004 5

6 Valoarea pe piaţă 1.Cumpărător hotărât 2.Vâzător hotărât 3.Nici o parte u este costrâsă 4.Presupue u vâzător / cumpărător ipotetic 5.U preţ probabil, echitabil petru ambele părţi 6.Presupue că vâzătorul şi cumpărătorul au cuoştiţe, sut iformaţi î mod similar 7.Presupue că vâzătorul şi cumpărătorul acţioează raţioal şi î cuoştiţă de cauză 8. Aplicabil fie la pachete de cotrol, fie la pachete mioritare 9. Aplicabil î marea majoritate a cazurilor Valoarea justă / echilibrată Nu îtotdeaua este u cumpărător hotărât Nu este u vâzător hotărât Vâzătorul este costrâs să vâdă Trebuie luată î cosiderare ideea de justeţe a vâzătorului Impactul trazacţiei propuse u va fi luat î cosiderare Nu este eapărat rezultatul egocierii î codiţiile defiiţiei valorii pe piaţă Nu există această ipoteză Nu există această ipoteză Aplicabil doar la pachete mioritare Aplicabil doar la speţe particulare Valoarea justă cocept utilizat î situaţiile fiaciare Data evaluării: - de regulă este ziua premergătoare şediţei AGA ude se aprobă măsura care face obiectul disputei; - data completării cererii de către acţioarul edreptăţit (firme ecotate). Coceptul de echitate (etire fairess): - procedura trebuie să fie echitabilă; - preţul trebuie să fie echitabil; - istaţa urmăreşte să asigure mioritarilor o putere de egociere similară cu cea a majoritarilor; - evaluatorul trebuie să-şi reamitească faptul că este avocatul propriei opiii şi u avocatul vreueia ditre părţi Metodologia de evaluare î cazul disputelor - sut aplicabile toate cele trei abordări recuoscute: active, veit şi comparaţie. - evaluatorul u ia î cosiderare discoutul petru lipsa de cotrol şi ici discoutul petru lipsa de lichiditate; - se iau î cosiderare performaţele viitoare, făcâdu-se abstracţie de impactul măsurii propuse de majoritar şi eacceptate de mioritar; - estimarea valorii capitalurilor acţioarilor (100%); - calculul pro-rata petru pachetul mioritar şi aplicarea acesteia asupra valorii 100% a capitalurilor proprii. Valoarea de piaţă Tehica top dow : - estimarea valorii capitalurilor acţioarilor (100%); - calculul pro-rată petru pachetul mioritar şi aplicarea acesteia asupra valorii 100% a capitalurilor proprii; - estimarea şi aplicarea discoutului petru pachet mioritar; 6 Buleti Iformativ r. 3/2004

7 Tehica orizotală - compararea cu trazacţii de pachete mioritare; - î mod uzual poreşte de la multiplicatorii preluaţi de pe piaţă; - se bazează pe iformaţii de la firme cotate, iar î evaluarea firmelor ecotate trebuie să se icludă şi ajustarea petru lipsa de lichiditate; Tehica bottom up - capitalizarea dividedelor; - aaliza evetualelor compesaţii suplimetare primite de acţioarul majoritar; - aaliza creşterii estimate. Dreptul de preferiţă ig.g. Bădescu, MAA Dreptul de preferiţă de defieşte ca: vâzarea de acţiui î care acţioarii existeţi au drept prefereţial de a subscrie pâă la proporţia pe care o deţi. Este o opţiue pe terme scurt (o luă). Izvorul legal este reprezetat de Legea societăţilor comerciale 31/1990 republicată art Majorarea capitalului social fără acordarea dreptului de preferiţă către acţioarii existeţi este lovită de ulitate absolută. Aduarea Geerală a Acţioarilor va putea, petru motive temeiice, să ridice acţioarilor dreptul de subscriere a oilor acţiui, î total sau î parte. Datele problemei: Numărul de acţiui deţiute petru a subscrie o ouă acţiue; Preţul de subscriere a oilor acţiui î perioada de preferiţă; Data expirării perioadei de preferiţă. Opţiuile existete: Exercitarea dreptului şi subscrierea umărului permis de acţiui; Vâzarea dreptului de subscriere; Exercitarea parţială a dreptului şi vâzarea restului; Reuţarea la dreptul de subscriere. Valoarea dreptului de preferiţă rezultă di permisiuea de a cumpăra acţiui la u preţ mai mic decât cel de pe piaţă (de regulă cu o reducere de 10-20%). RO PO RO = + S î care: N - Ro reprezită valoarea dreptului de preferiţă; - Po reprezită preţul de piaţă; - S reprezită preţul de subscriere; - N reprezită umărul de acţiui deţiute petru a subscrie o acţiue. Aplicaţie - umăr de acţiui existete valoarea omială a uei acţiui lei - preţ îaite de emisiue lei - pachet de acţiui deţiute 1% (r. de acţiui) buget maxim de ivestit lei Buleti Iformativ r. 3/2004 7

8 - emisiue acţiui (umăr) preţ de subscriere lei Valoarea după emisiue: = lei Valoarea dreptului de preferiţă: = 640 lei Efecte Exercită Vide Parţial Nu exercită Valoare omială Acţiui deţiute îaite Preţ îaite de emisiue Valoare ivestiţie Sumă de bai Preţ subscriere Valoare după emisiue Valoare drept Drept subscriere Drepturi Vide drepturi Acţiui deţiute după Valoare ivestiţie Sumă de bai rămasă Câştig / pierdere Valoare după subscriere: P N + S O P = X N + 1 dacă S<P 0 atuci Px < Po - câştigul pe acţiue; - dividedul pe acţiue; - relaţia cu mărimea majorării capitalului. Câştigul pe acţiue: Îaite de emisiue lei profit (10%); Profit pe acţiue îaite de emisiue 240 lei; Profit după subscriere; % = lei Profit pe acţiue după subscriere; = 224lei Dividedul pe acţiue: Divided 50% di profit lei / acţiue îaite de emisiue; Divided după subscriere lei / acţiue; Dacă exercită dreptul de preferiţă dividedele total sut: 8 Buleti Iformativ r. 3/2004

9 - îaite de subscriere: = lei şi o creştere î valoare de lei - după subscriere: = lei adică u radamet de = 10% Majorarea capitalului: N 0 = umărul de acţiui existete; Valoarea majorării: S = N O N N 0 ar trebui să fie u multiplu de N; Exemplu: No = ; N = 4; S = lei/acţiue; Valoarea majorării capitalului este lei. Relaţia cu activul et: Preţ pe piaţă îaite de emisiue lei; Preţ de subscriere lei; Activ et / acţiue lei; Activ et / acţiue < lei; Activ et / acţiue > lei preţ de subscriere erecuoscut de piaţă; Preţ de subscriere activul et pe acţiue î afara dreptului de preferiţă. Comportametul ivestitorilor persoae fizice pe piaţa de capital di Româia lect.uiv.dr.camelia Vasilescu, MA, ASE Bucureşti Cercetare selectivă asupra uui eşatio de ivestitori persoae fizice a fost realizată î scopul studierii comportametului lor ivestiţioal şi implicit a efectelor acestuia asupra activităţii şi performaţelor îtrepriderilor emitete. Studiul 1 a fost efectuat î lua martie 2003, pe u eşatio de 74 de ivestitori persoae fizice româe şi străie, de profesii şi categorii diferite de vârstă. Cocluziile fiale ale sodajului reflectă următoarele aspecte ale comportametului ivestiţioal al persoaelor fizice pe piaţa de capital româească: 1 C.Vasilescu/ Aaliza coexiuilor ditre activitatea fiaciară a îtrepriderii şi piaţa de capital/ Teză de doctorat/ ASE Bucureşti/ decembrie 2003, pag şi aexele 2-3 sau C.Vasilescu şi M.Vătui/ Ivestitorii persoae fizice şi comportametul lor ivestiţioal pe piaţa de capital româească/ Revista Fiaţe, Băci, Asigurări, r.3(75), martie 2004/ Bucureşti Buleti Iformativ r. 3/2004 9

10 1. Capitalul mediu ivestit este de aproximativ 300 mil. lei Capitalul ivestit pe piaţa de capital 500-1,000 mil.lei, 11% mil.lei, 27% > 1,000 mil.lei, 3% mil.lei, 21% < 100 mil.lei, 38% 2. Majoritatea ivestitorilor preferă piaţa bursieră, alţii preferă piaţa RASDAQ şi foarte puţii preferă Bursa fiaciară şi de mărfuri Sibiu şi pieţele iteraţioale de capital. 3. Plasametele î acţiui reprezită pricipala ivestiţie de capital, urmează apoi ca preferiţe, titlurile fodurilor mutuale, obligaţiuile de stat, depozitele bacare î valută etc. 4. Perioada medie de ivestire este de aproximativ 6 lui. Perioada de ivestire a capitalului > 1 a 1 a 3-6 lui 9% 19% 31% 1-3 lui 1 lua 4% 37% 0% 10% 20% 30% 40% 5. Decizia de ivestire depide î pricipal de majorarea preţului acţiuilor pe o perioadă mai mică de u a, iar decizia de dezivestire este iflueţată de modificarea cursului bursier cu 5-10%. 6. Câştigul mediu obţiut pâă î lua martie 2003 pe piaţa de capital este de 57%. Câştigul maxim aual %, 11% %, 20% > 200%, 0% < 0%, 6% 0-25%, 16% 50-75%, 16% 25-50%, 31% 7. Mulţi ivestitori cosultă rapoartele fiaciare ale emiteţilor; doar aproximativ 15% ditre respodeţi participă la AGA şi efectuează vizite la sediul firmei emitete. 10 Buleti Iformativ r. 3/2004

11 Gradul de implicare î activitatea firmei Solicitarea de iformaţii cotabile trim. şi sem. Cosultarea rapoart.fiac.-cotab. Participarea la AGA Vizite la sediul firmei 9% 6% 15% 70% 0% 20% 40% 60% 80% 8. Majoritatea ivestitorilor cosideră că maagemetul firmelor cotate pe piaţa de capital este subordoat acţioarului majoritar. Aprecierea maagemetului firmelor emitete (raguri medii) Bu, comparabil cu cel al firmelor di ţările dezvoltate Icompetet şi lipsit de experieţă Subordoat acţioarului majoritar Eficiet Aproximativ jumătate ditre respodeţi recuosc că iteresul acţioarilor mioritari este pe terme scurt şi cosideră că există o cotradicţie ître iteresele acestora şi cele ale acţioarilor majoritari. Relaţia ditre acţioarii majoritari şi acţioarii mioritari Normală, 31% Coses, 5% Îcălcarea drepturilor acţ.mioritari, 16% Cotradicţie ître iterese, 48% 10. Majoritatea ivestitorilor apreciază că legislaţia di domeiu trebuie îcă îmbuătăţită, dar mai ales aplicată corect de către orgaismele de supraveghere şi cotrol a pieţei de capital româeşti. Buleti Iformativ r. 3/

12 Evaluarea cotractelor de cocesiue a tereurilor ig.ec. Traia Cristia Demetrescu 1. Reglemetări legale privid cocesioarea Actul ormativ care reglemetează regimul geeral al cocesiuilor, respectiv cocesioarea buurilor, activităţilor sau serviciilor publice di diferite domeii de activitate este Legea r. 219/1998, iar cocesioarea tereurilor petru costrucţii este reglemetată pri Legea r. 50/1991, republicată, privid autorizarea executării lucrărilor de costrucţii. Î secudar există reglemetări referitoare la cocesioare şi î alte acte ormative, cum ar fi Legea r. 84/1992 privid regimul zoelor libere, O.U.G. r. 88/1997 privid privatizarea societăţilor comerciale sau O.G. r. 2/2003 referitoare la cocesioarea tereurilor forestiere proprietate publică a statului. Coform Legii r. 219/1998 cocesioarea se face î baza uui cotract pri care o persoaă, umită cocedet, trasmite petru o perioadă determiată, de cel mult 49 de ai, uei alte persoae, umită cocesioar, care acţioează pe riscul şi pe răspuderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a uui bu, a uei activităţi sau a uui serviciu public, î schimbul uei redeveţe. Cotractul de cocesiue poate fi prelugit petru o perioadă egală cu cel mult jumătate di durata sa iiţială, pri simplul acord de voiţă al părţilor. Petru tereuri, durata de cocesioare se stabileşte î fucţie de prevederile plaurilor urbaistice şi de atura costrucţiei. Petru tereurilor destiate costruirii de locuiţe pri Ageţia Naţioală petru Locuiţe, după predarea locuiţei către beeficiari aceştia dobâdesc u drept de folosiţă asupra tereului aferet, pe toată durata costrucţiei (O.U.G. r. 148/1999). Au calitatea de cocedet miisterele sau alte orgae de specialitate ale admiistraţiei publice cetrale, petru tereurile proprietate publică sau privată a statului precum şi cosiliile judeţee, cosiliile locale sau istituţiile publice de iteres local, petru tereurile proprietate publică ori privată a judeţului, oraşului sau comuei. Referitor la buurile ce vor fi utilizate de cocesioar, Legea r. 219/1998 prevede următoarele categorii: Buurile de retur - buurile care au făcut obiectul cocesiuii, precum şi cele care au rezultat î urma ivestiţiilor impuse pri caietul de sarcii; buurile de retur revi de pli drept, gratuit şi libere de orice sarcii cocedetului, la expirarea cotractului de cocesiue. Buurile de preluare - buurile care au aparţiut cocesioarului şi au fost utilizate de către acesta pe durata cocesiuii; buurile de preluare pot revei cocedetului, la expirarea cotractului de cocesiue î măsura î care acesta di urmă îşi maifestă iteţia de a prelua buurile respective î schimbul plăţii uei compesaţii egale cu valoarea cotabilă actualizată, coform dispoziţiilor caietului de sarcii. Buurile proprii - buurile care au aparţiut cocesioarului şi au fost folosite de către acesta pe durata cocesiuii; la expirarea cotractului de cocesiue, rămâ î proprietatea cocesioarului. 2. Proprietate publică şi proprietate privată O icideţă semificativă asupra regimului cocesiuilor o are aparteeţa tereului la domeiul public sau privat al statului sau al uităţilor admiistrativ-teritoriale. Coform Costituţiei Româiei, buurile proprietate publică sut ialieabile şi pot fi date î admiistrare regiilor autoome ori istituţiilor publice sau pot fi cocesioate ori îchiriate î codiţiile legii; de asemeea, ele pot fi date î folosiţă gratuită istituţiilor de utilitate publică. Tereurile aparţiâd domeiului public al statului sau al uităţilor admiistrativ-teritoriale se pot cocesioa umai î vederea realizării de costrucţii sau de obiective de uz şi/sau de 12 Buleti Iformativ r. 3/2004

13 iteres public. Î domeiul privat al statului sau al uităţilor admiistrativ-teritoriale itră buurile aflate î proprietatea lor şi care u fac parte di domeiul public. Tereurile aparţiâd domeiului privat al statului sau al uităţilor admiistrativ-teritoriale, destiate costruirii, pot fi vâdute, cocesioate ori îchiriate pri licitaţie publică, potrivit legii. 3. Drepturi patrimoiale Cocesioarul deţie dreptul de posesie asupra tereul cocesioat, dreptul de a-l folosi î scopul stabilit î cotract precum şi dreptul de a beeficia de foloase materiale di utilizarea tereului. Obiectul cocesiuii u poate fi subcocesioat, î tot sau î parte, uei alte persoae. Cocesioarul deţie dreptul de proprietate asupra costrucţiilor pe care le-a realizat pe tereul cocesioat şi poate ipoteca buul costruit pe tereul di domeiul public sau privat al statului, dar u poate îscrie o ipotecã asupra tereului. Coform art. 35 di Legea r. 50/1991 republicată, dreptul de cocesiue asupra tereului se trasmite î caz de succesiue sau de îstrăiare a costrucţiei petru a cărei realizare acesta a fost costituit. Î aceleaşi codiţii se trasmite şi autorizaţia de costruire. O siteză a drepturilor evaluate se prezită î tabelul următor: Parte cotractată Cocedet Cocesioar Drepturi deţiute Posibilităţi îstrăiare Tip de veit realizat Tereul: proprietate cocesioată Asupra tereului: drept de folosiţă şi posesiue Asupra costrucţiilor: drept de proprietate Da, dacă aparţie domeiului privat Nu, dacă aparţie domeiului public Dacă se îstrăiează costrucţia, se trasmite şi dreptul de cocesiue asupra tereului Redeveţă Veituri di utilizarea costrucţiilor şi tereului Î cocluzie : Petru evaluarea drepturilor deţiute de cocesioar se vor evalua : - costrucţiile amplasate pe tereul cocesioat; - dreptul de folosiţă primit asupra tereului pe durata cotractului. Petru evaluarea drepturilor deţiute de cocedet se vor evalua: - drepturile de folosiţă cedate pe durata cotractului; - valoarea termială a tereului la fiele cotractului. 4. Cea mai buă utilizare a proprietăţii Atuci câd ia o decizie de cocesioare a uui tere, cocedetul u ţie îtotdeaua cot de pricipiile eficieţei ecoomice, putâd avea ca prioritate iteresul public. Spre exemplu, Cosiliul Local al uui muicipiu reşediţă de judeţ ia decizia cocesioării uui tere îtr-o zoă cetrală î scopul costruirii uei parcări, î ciuda faptului că cea mai eficietă utilizare a tereului poate fi costrucţia uui u complex comercial. Î cazul cocesiuilor se remarcă faptul că hotărârea cocedetului de a cocesioa u tere u este doar o simplă decizie comercială, ci are caracter ormativ, aşa cum se prevede la art. 8 di Legea r. 219/1998 Cocesioarea uor buuri proprietate publică ori privată a statului, a uor activităţi sau a uor servicii publice se aprobă pe baza caietului de sarcii al cocesiuii, pri hotărâre a Guverului, a cosiliului judeţea, orăşeesc sau comual, după caz. Ca urmare cea mai buă utilizare a uui tere î sesul prevăzut de IVS este cea petru care Buleti Iformativ r. 3/

14 a fost îcheiat cotractul de cocesiue, aceasta fiid sigura utilizare permisă di puct de vedere legal. 5. Tipuri de valoare Î cazul cotractelor de cocesiue, atât cocedetul (î limitele impuse de lege, respectiv umai dacă tereul aparţie domeiului privat al statului) cât şi cocesioarul pot să îstrăieze drepturile deţiute. Cu toate că vâzarea de către cocedet a drepturilor deţiute este u eveimet extrem de rar, se va aaliza î cotiuare şi această variată. Este importat a se stabili baza de evaluare petru cocedet şi cocesioar. Petru evaluarea drepturilor deţiute de cocedet evaluarea va avea î vedere, pe durata rămasă a cotractului, fluxurile fiaciare geerate de îcasarea redeveţei cotractuale precum şi valoarea termială la fiele cotractului de cocesiue. Îtrucât redeveţa cotractuală se stabileşte la data semării cotractului şi este fixă pe perioadă lugă de timp, fluxurile fiaciare care se au î vedere u reflectă starea şi circumstaţele pieţei la data evaluării ci perspectiva uui aumit utilizator (cocedetul). Ca urmare valoarea drepturilor cedate de cocedet va fi estimată ca o valoare diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare fiid valoarea de utilizare. Spre exemplificare, presupuem că u tere a fost cocesioat î urmă cu 12 ai, pe o durată de 49 de ai, cu o redeveţă de 1,5 $/mp/a. A fost orgaizată o licitaţie publică, cu o luă î urmă, pri care s-au stabilit redeveţe de 15 /mp/a petru tereuri di aceeaşi zoă şi cu destiaţii asemăătoare. Avâd î vedere cele de mai sus, evaluarea proprietăţii cocesioate u va ţie seama de datele pieţei şi ca atare valoarea va fi diferită de valoarea de piaţă. Îtrucât există difereţe ître valoarea tereului evaluat ca fiid liber sau costruit, u elemet extrem de importat este aaliza posibilităţii legale de demolare a costrucţiilor, la fiele cotractului de cocesiue. Avâd î vedere că valoarea proprietăţii cocesioate este suma ditre valoarea dreptului de folosiţă cedat pe durata cotractului şi valoarea termială, iar prima ditre cele două valori este diferită de valoarea de piaţă, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare. Î schimb, evaluarea drepturilor primite de cocesioar se face î baza datelor de piaţă (veiturile obteabile di exploatarea proprietăţii) şi deci petru acesta baza de evaluare poate fi valoarea de piaţă. Î cocluzie: Atuci câd se evaluează drepturile cedate, baza de evaluare este valoarea de utilizare. Atuci câd se evaluează drepturile primite, baza de evaluare este valoarea de piaţă. 6. Abordări î evaluarea drepturilor asupra tereurilor cocesioate şi a costrucţiilor amplasate pe acestea Î cazul evaluării costrucţiilor amplasate pe tereuri cocesioate, abordarea pri comparaţia vâzărilor este limitată practic de iexisteţa uor comparabile credibile iar abordarea pri cost este limitată pri faptul că u poate cuatifica icideţa uui eveimet viitor, respectiv trasferul proprietăţii, cu sau fără plată, la expirarea cotractului de cocesiue. Ca urmare, sigura abordare credibilă î evaluarea drepturilor cedate sau primite este abordarea pe bază de veit. 7. Modalitatea de stabilire a redeveţei de către cocedet La art. 14 di Legea r. 50/1991 se precizează că limita miimă a preţului cocesiuii se 14 Buleti Iformativ r. 3/2004

15 stabileşte, după caz, pri hotărârea cosiliului judeţea, a Cosiliului Geeral al Muicipiului Bucureşti sau a cosiliului local, astfel îcât să asigure recuperarea î 25 de ai a preţului de vâzare al tereului, î codiţii de piaţă, la care se adaugă costul lucrărilor de ifrastructură aferete. Cocedetul stabileşte valoarea miimă de porire a licitaţiei dar ueori modalităţile de estimare a valorii de piaţă pot fi lipsite de substaţă (ex.: pri aplicarea HG 834/1991, HG 500/1994 etc.) Redeveţa poate varia îtr-o plajă largă î urma licitaţiilor, pritre cei mai importaţi factori care pot iflueţa cuatumul aual al acesteia fiid amplasarea tereului şi utilizarea permisă. Exemple de redeveţe (licitaţii orgaizate î aii ): - 0,68 $/mp/a (valoare de porire a licitaţiei petru u tere cu destiaţia de parcare auto î Eforie Nord) - 1,16 $/mp/a (valoare porire licitaţie petru u tere cu destiaţia de complex agremet, comerţ, servicii, hotel î Braşov) - 10,67 /mp/a (valoare porire licitaţie petru u tere cu destiaţia de spaţiu comercial î Buzău) - 20,3 /mp/a (valoare cotractuală petru u tere cu destiaţia de spaţiu comercial î Alba Iulia) - 57,44 /mp/a (valoare cotractuală petru u tere cu destiaţia de spaţiu comercial î Alba Iulia). 8. Evaluarea drepturilor deţiute de cocedet pri metoda actualizării veiturilor Aşa cum am arătat aterior, petru evaluarea tereului cocesioat se vor evalua: Drepturile de folosiţă cedate pe durata cotractului; Valoarea termială a tereului la fiele cotractului. Îtrucât cotractul ce cocesiue are o durată de viaţă ecoomică fiită, evaluarea dreptului de folosiţă cedat se face pri actualizarea redeveţei pe durata rămasă a cotractului (u poteţial cumpărător va fi dispus să plătească umai cotravaloarea actualizată a veiturilor pe care le va îcasa î viitor). Valoarea dreptului de folosiţă cedat estimată pri metoda actualizării veiturilor, petru plăţi auale pe ai ale redeveţei se scrie: R R R 1 V = = R R f 2 = i 1+ k (1 + k) (1 + k) i = 1(1 + k) ude: - V = valoarea dreptului de folosiţă cedat; - R = redeveţa auală; - k = rata de actualizare; - = umărul de ai rămaşi di cotract; - f = factor de capitalizare (factorul valorii actualizate a uui flux de veit periodic), iar: = 1 f i = 1(1 + k) i Petru plăţi ale redeveţei la itervale mai mici de u a (trimestru sau semestru), formula se poate adapta corespuzător. Tratâd formula factorului de capitalizare ca o progresie geometrică, formula se poate rescrie: Buleti Iformativ r. 3/

16 f 1 = i = 1 (1 + k) i 1 = ( 1 + k ) k ( 1+ k) Valoarea dreptului de folosiţă cedat (V) va fi: V = R k Petru evaluarea dreptului de folosiţă cedat se propue următoarea metodologie: Se estimează rata de actualizare (R), î fucţie de riscurile percepute (utilizarea tereului, durata cotractului etc.); Se determiă matematic factorul de capitalizare pe durata rămasă a cotractului; Se estimează valoarea cotractului, î baza formulei V = R x f. Valoarea termială actualizată se poate estima pri parcurgerea a două etape: Estimarea valorii de piaţă a tereului (V p ), la data îcetării cotractului de cocesiue; Î această estimare apar două probleme: - trebuie cuoscut dacă se va permite sau u demolarea costrucţiilor la fiele cotractului, iar valoarea de piaţă se va estima î fucţie de posibilitatea ca tereul să fie liber sau costruit; - cu cât durata rămasă a cotractului este mai mare, cu atât estimarea este mai discutabilă, îtrucât se va baza pe previziui pe terme lug, a căror realizare este icertă ; o modalitate practică este estimarea valorii la data evaluării şi elaborarea de ipoteze privid tediţa acesteia, pâă la îcheierea cotractului de cocesiue. Estimarea ratei de actualizare petru tere (k t ); Vp Rezultă că valoarea termială actualizată (V t ) este: Vt = (1 + k t ) Avâd î vedere cele de mai sus, se poate evideţia formula geerală de estimare a valorii de utilizare a tereului cocesioat: Valoarea tereului cocesioat poate fi mai mică sau mai mare decât valoarea de piaţă, î fucţie de mărimea redeveţei şi durata cotractului. 1 1 (1 + k) Vp V = R + k (1 + k t ) Exemplu : Să se estimeze petru cocedet valoarea de utilizare a uui tere cocesioat, cuoscâd că la data evaluării valoarea de piaţă a tereului este de 150 /mp, cotractul de cocesiue mai are doar 15 ai pâă la expirare iar redeveţa auală este de 30 /mp. Se presupue că valoarea tereului va creşte cu 5% aual, rata de actualizare a redeveţei este estimată la 16% şi rata de actualizare petru tere este estimată la 10%. Utilizâd formula de calcul de mai sus, valoarea tereului cocesioat (drepturi cedate şi valoare termială) este de 242 /mp, di care : - valoarea dreptului de folosiţă cedat este de 167 /mp; - valoarea termială actualizată este de 75 /mp. Dacă calculăm valoarea de utilizare di 5 î 5 ai, meţiâd toate datele iiţiale, rezultă următoarele: 16 Buleti Iformativ r. 3/2004

17 Număr ai rămaşi drepturi cedate termială Val.utilizare tere Di tabelul de mai sus se observă următoarele : Valoarea de utilizare a tereului cocesioat este mai mare ca valoarea lui de piaţă, explicaţia costâd î existeţa uui cotract de cocesiue avatajos; Valoarea de utilizare u este costată ci depide de mai mulţi factori (mărimea redeveţei, umărul de ai rămaşi di cotract, ratele de actualizare şi valoarea de piaţă a tereului la data îcheierii cotractului); Durata rămasă a cotractului iflueţează î ses ivers valoarea drepturilor cedate şi valoarea termială actualizată : apropierea de fialul cotractului (respectiv umărul de ai rămaşi) face ca valoarea drepturilor cedate să scadă spre zero iar valoarea termială actualizată să crească spre valoarea de piaţă. 9. Evaluarea drepturilor deţiute de cocesioar pri metoda alocării Cu toate că se pot îtâli şi situaţii î care costrucţiile realizate pe tereul cocesioat sut cosiderate buuri de preluare (se vâd cocedetului cotra cost la fiele cotractului), se va aaliza î cotiuare umai variata î care costrucţiile sut buuri de retur (se cedează la sfârşitul cotractului cu titlu gratuit). Petru evaluarea drepturilor deţiute de cocesioar se vor evalua : Costrucţiile amplasate pe tereul cocesioat; Dreptul de folosiţă primit asupra tereului pe durata cotractului. Valoarea totală a proprietăţii se poate determia destul de uşor pri metoda actualizării veiturilor pe o perioadă determiată cu formula : 1 1 ( 1 + k ) V = VNE k Probleme apar câd se doreşte estimarea distictă a valorii costrucţiilor şi a dreptului de folosiţă primit. Astfel, dacă se estimează costul de îlocuire et al costrucţiilor şi se scade di valoarea totală a proprietăţii, metoda este aplicabilă petru o durată rămasă di cotract mare, dar petru durate scurte va coduce la valori egative. Exemplu: Petru o pesiue costruită pe u tere cocesioat VNE aual estimat este Costul de îlocuire et este , iar rata de actualizare 14%. Î codiţiile î care durata rămasă di cotractul de cocesiue este 20 de ai, atuci valoarea proprietăţii, calculată cu formula capitalizării pe durată determiată este , iar dacă mai sut 3 ai di cotract, valoarea proprietăţii este Dacă se va proceda la scăderea CIN di valoarea proprietăţii, petru = 20 ai rezultă o valoare a drepturilor primite de , iar petru = 3 ai, drepturile primite vor avea valoare egativă, respectiv O altă variată ar fi metoda reziduală dar şi î acest caz apar probleme la estimarea veiturilor care remuerează costrucţiile, petru durate mici rămase di cotract (la fel ca mai Buleti Iformativ r. 3/

18 sus, valoarea drepturilor primite poate fi egativă). Cosider că o metodă eficietă de estimare a valorii de piaţă a drepturilor deţiute de cocesioar este metoda alocării, di cosiderete care sut prezetate î cotiuare. Dacă vom aaliza veiturile şi cheltuielile îregistrate de două proprietăţi idetice, ua deţiută cu drepturi deplie iar cealaltă fiid realizată pe u tere cocesioat, sigurul lucru care le difereţiază, di puctul de vedere al veiturilor şi cheltuielilor, este redeveţa plătită de cocesioar. Îtrucât veit et di exploatare (VNE) reprezită difereţa ditre veitul brut efectiv (VBE) şi cheltuieli (VNE = VBE Cheltuieli), iar petru cocesioar redeveţa plătită este o cheltuială, putem scrie următoarea relaţie : VNE p R = VNE c, ude : - VNE p reprezită veit et di exploatare aferet proprietăţii deţiută cu drepturi deplie; - R reprezită redeveţa plătită petru tereul cocesioat; - VNE reprezită veit et di exploatare aferet proprietăţii cocesioarului. Î formula de calcul a valorii totale a proprietăţii, pri metoda capitalizării veiturilor pe perioadă determiată, dacă durata rămasă a cotractului este mare ( > 40 de ai) şi k >0,1, atuci umărătorul fracţiei tide spre 1: ( 1+ k) Ca urmare se poate aproxima : V = VNE / k Folosid ipoteza capitalizării î perpetuitate, vom avea relaţiile următoare: VNE VNEp R VNEp R V = = = ude: k k k k - V reprezită valoarea de piaţă a drepturilor deţiute de cocesioar (costrucţii şi drept de folosiţă asupra tereului) ; - k reprezită rata de actualizare aferetă proprietăţii cocesioarului. Î aceeaşi ipoteză a capitalizării î perpetuitate, petru proprietatea deţiută cu drepturi deplie vom avea relaţia: VNE p V p = VNE p = Vp k p ude: k p - V p reprezită valoarea de piaţă a proprietăţii deţiute cu drepturi deplie; - k p reprezită rata de actualizare aferetă proprietăţii deţiute cu drepturi deplie; Reveid la formula valorii de piaţă a drepturilor deţiute de cocesioar va rezulta : VNE p R k p R V = = Vp k k k k Î aaliza de mai sus s-a presupus că există rate de actualizare diferite petru cele două proprietăţi, îtrucât riscurile ivestiţioale sut diferite, î fucţie de clauzele şi de durata rămasă a cotractului de cocesiue. Îtrucât proprietăţile au fost cosiderate idetice, ele iclud costrucţii cu acelaşi cost de îlocuire et (CIN). Deci relaţia de mai sus se poate rescrie: k p R k p R V CIN = Vp CIN Vt = Vp CIN ude: k k k k - V t reprezită valoarea dreptului de folosiţă deţiut de cocesioar asupra tereului. Am cosiderat că ître valoarea de piaţă a drepturilor deţiute de cocesioar (V), valoarea dreptului de folosiţă deţiut asupra tereului (V t ) şi costul de îlocuire et (CIN) există relaţia: 18 Buleti Iformativ r. 3/2004

19 V = V t + CIN Pricipul metodei alocării presupue că, petru proprietăţi idetice există u raport specific ître valoarea de piaţă a tereului şi valoarea de piaţă proprietăţii costruite. Îtrucât este practic imposibil de estimat valoarea de piaţă a drepturilor deţiute de cocesioar asupra tereului, dar se poate estima cu destulă uşuriţă care este valoarea de piaţă a drepturilor deplie asupra tereului, vom îcerca să găsim o cale de evaluare a drepturilor primite de cocesioar, pe baza iformaţiilor de piaţă. Valoarea îtregii proprietăţi deţiute de cocesioar a fost estimată aterior. Petru a estima valoarea de piaţă a drepturilor deţiute asupra tereului este suficiet să cuoaştem care este poderea (î procete) deţiută î valoarea îtregii proprietăţii. Petru aceasta, vom aaliza raportul ditre valoarea dreptului de folosiţă deţiut asupra tereului (V t ) şi valoarea de piaţă a drepturilor deţiute (V). k p R V CIN V p t Astfel, î baza ipotezelor de mai sus : = k k V k p R Vp k k Se emite ipoteza că raportul ditre valoarea dreptului de folosiţă primit şi valoarea de piaţă a drepturilor deţiute (aşa cum a fost estimat petru perioada de îceput a cotractului) reprezită o formulă valabilă pe îtreaga durată a cocesioării. Pe perioada cotractului de cocesiue raportul V t /V u este costat, di cauza modificării î timp a valorii de piaţă a proprietăţilor, a costului de îlocuire et şi/sau a ratelor de actualizare. Se costată următoarele : Raportul ditre valoarea de piaţă a tereului (V tp ) şi valoarea proprietăţii deţiute cu drepturi deplie (V p ) este mai mare comparativ cu raportul ditre valoarea dreptului de folosiţă deţiut asupra tereului (V t ) şi valoarea de piaţă a drepturilor deţiute (V) : Vtp Vt > Vp V O aaliză făcută petru valori diferite ale redeveţei idică următoarele : - dacă redeveţa tide spre zero şi k p =k, atuci cele două rapoarte tid spre egalitate ; - dacă redeveţa creşte, V t /V scade, tizâd spre zero ; - la valori mari ale redeveţei, raportul V t /V poate fi egativ, fapt care idică u cotract dezavatajos petru cocesioar. Dacă umărătorul raportului V t /V este egativ, o altă cauză poate fi u raport k p /k iadecvat şi deci trebuie revizuite ratele de actualizare (adică reaalizate riscurile). Î ipotezele de mai sus, o metodologie de lucru ar putea să cupridă următorii paşi : Se estimează valoarea totală a proprietăţii pri metoda capitalizării veiturilor pe perioadă determiată, cu formula : 1 1 ( 1+ k) V = VNE k Se estimează raportul ditre valoarea drepturilor primite şi valoarea totală a proprietăţii, cu formula : k p R (V CIN) CIN V tp + t = k k 100 ude : V k p R (Vtp + CIN) k k Buleti Iformativ r. 3/

20 - V tp = valoarea de piaţă a tereului deţiut cu drepturi deplie ; - CIN = costul de îlocuire et. S-a cosiderat că valoarea de piaţă a uei proprietăţi idetice deţiute cu drepturi deplie (V p ) este: V p = V tp + CIN Se aplică procetul de la pct. 2 la valoarea de piaţă estimată pri metoda capitalizării veiturilor pe perioadă determiată, rezultâd valoarea de piaţă a drepturilor deţiute asupra tereului. Exemplu: Pri cotract de cocesiue s-a dat î folosiţa cocesioarului o suprafaţă de tere de 700 mp, pe care acesta a costruit o clădire de birouri P+3, cu suprafaţa utilă de 1280 mp. Redeveţa cotractuală este 8 /mp/a, chiria percepută de cocesioar petru birouri este de 12 /mp/luă, iar pierderile di eocupare şi eplata chiriei sut de 15%. Cocesioarul îregistrează alte cheltuieli (maagemet, asigurare şi impozit, fod reparaţii etc.) estimate la 10% di veitul poteţial brut. Rata de actualizare aferetă clădirilor de birouri va fi cosiderată (petru simplificare) ca uică î ambele cazuri de drepturi deţiute: 12%. Costul de îlocuire et a fost estimat la , iar valoarea de piaţă a tereului (drepturi deplie) la 300 /mp. Să se estimeze valoarea dreptului de folosiţă asupra tereului deţiut de cocesiar î trei variate: Variata 1: di cotractul de cocesiue au mai rămas 20 ai pâă la expirare; Variata 2: di cotractul de cocesiue au mai rămas 10 ai pâă la expirare; Variata 3: di cotractul de cocesiue au mai rămas 2 ai pâă la expirare. Rezolvare: Calculele sut prezetate î tabelul de mai jos : Iformaţii Variata 1 Variata 2 Variata 3 Nr.ai rămaşi di cotractul de cocesiue Suprafaţă tere (mp) Suprafaţă utilă a clădirii (mp) Veit brut poteţial Pierderi di eocupare (15%) Veit brut efectiv Cheltuieli, di care: redeveţă auală alte cheltuieli (10%) VNE Rata actualizare (%) Factor de 12 % 7,47 5,65 1,69 Valoare de piaţa proprietate CIN costrucţii Valoare de piaţă drepturi deplie tere ( /mp) Valoare de piaţă drepturi deplie tere ( ) Proporţia Val. drepturi primite /Val. proprietate (%) 15,4 15,4 15,4 Valoare de piaţă drepturi primite tere ( ) Valoare de piaţă alocata costrucţiei ( ) Valoare de piaţă a drepturilor primite pt. tere ( /mp) Buleti Iformativ r. 3/2004

21 Rezultatul este: - petru 20 ai rămaşi, valoarea de piaţă a drepturilor primite de către cocesioar este de ; - petru 10 ai rămaşi, valoarea de piaţă a drepturilor primite de către cocesioar este de ; - petru 2 ai rămaşi, valoarea de piaţă a drepturilor primite de către cocesioar este de Se observă că, cu cât termeul rămas pâă la expirarea cotractului de cocesiue este mai mic, cu atât valoarea de piaţă a drepturilor cocesioarului scade (petru durata rămasă di cotract de 20 ai, V = 217 /mp iar petru durata rămasă de 2 ai, V =49 /mp). Petru a cometa iflueţa redeveţei asupra valorilor obţiute, î exemplul de mai sus, petru variata 1 (20 ai pâă la expirarea cotactului de cocesiue) vom cosidera redeveţe diferite (de 8, 20, 30 şi 40 /mp/a). Folosid metodologia prezetată aterior se obţi următoarele rezultate: Redeveţa ( /mp/a) Valoare proprietate ( ) Raportul V t /V Valoare drepturi primite tere ( ) Valoare costrucţii ( ) (%) 8 990, , , , , , , , , , , ,347 Se observă că, odată cu creşterea redeveţei: - valoarea îtregii proprietăţi scade; - raportul V t /V scade; - valoarea drepturilor primite asupra tereului scade; - valoarea costrucţiilor rămâe aproximativ costată (avem o variaţie esemificativă de 0,8% ître ivelul miim şi maxim); - la u aumit ivel al redeveţei valoarea drepturilor primite asupra tereului poate fi egativă (cotractul u este avatajos petru cocesioar), rezultâd o valoare de piaţă a îtregii proprietăţi iferioară valorii costrucţiilor (este pealizată valoarea costrucţiilor cu valoarea egativă a cotractului de cocesiue). Notă: Coţiutul prezetului articol reprezită cosideraţiile persoale ale autorului. Ivit pe această cale colegii evaluatori să-şi exprime puctul de vedere referitor la evaluarea cotractelor de cocesiue. Cât valorează perspectiva? ig. Adria Nicolescu Oameii au puterice reacţii emoţioale î faţa uei privelişti. Acest lucru se poate datora istictului acestral de a cotrola şi de a domia teritoriul di jurul ostru. I geeral, simţim o evoie biologică de a vedea şi de a e afla îtr-o permaetă legătură cu mediul atural. Oameii plătesc mai mult petru o privelişte frumoasă atuci câd cumpără o casă. Dar cât vor plăti sau cât ar trebui să plătească î plus? Şi ce primesc petru aceşti bai? Preţurile petru umeroase proprietăţi care beeficiază de privelişti, mai ales de privelişti motae, variază fără ici u motiv aparet. Uele privelişti merită mai mult decât altele. Dar de ce? Petru rezolvarea problemei am Buleti Iformativ r. 3/

22 dezvoltat următoarele categorii cu scopul de a compara şi de a aaliza perspectivele. Atuci câd descriu o privelişte, îcerc să aalizez poteţiala privelişte a proprietăţii respective ca şi cum aceasta u ar fi dezvoltată. Apoi îcerc să văd modul î care clădirile sau casa pu î valoare priveliştea pri arhitectura lor, pri aşezarea ferestrelor şi pri ameajările aduse tereului. Coţiutul. Ce coţie de fapt o privelişte? Orice vedere spre apă (râuri, lacuri sau mare) este îtotdeaua foarte valoroasă. Dar există şi alte tipuri de perspective, care pot aduce u plus de valoare uei proprietăţi: copaci, culmile mutoase, formaţiuile geologice, parcurile şi lumiile oraşului. O vedere către mare poate avea trăsături specifice, cum ar fi marea cu apă albastră, marea cu apă verde, stâcile de pe ţărm, duele de isip, izvoarele uui râu, o plajă, u far sau orice alt lucru plăcut ochiului. Valoarea uei aumite imagii depide de gustul local. Cu cât priveliştea este mai rară, mai izbitoare şi mai estetică, cu atât valoarea proprietăţii este mai mare. Distaţa. Cât de aproape este proprietatea de priveliştea respectivă? O privelişte bie cotată e atrage ca u maget. U râu care trece pri faţa proprietăţii sau u lac văzut di faţă sut mai valoroase decât aceeaşi privelişte văzută de la distaţă. Oricum, este u mister al domeiului imobiliar felul î care uii oamei îşi pu î pericol proprietatea şi chiar şi viaţa petru a avea o privelişte mai buă. Îălţimea. Vederea către coastele şi vârful dealurilor este mult mai valoroasă decât vederea către poale, dar valoarea ei poate fi dimiuată de accesul dificil, stabilitatea precară a patei, expuerea la vât şi riscul sporit de icedii. Costrucţiile pe vârful dealurilor sau muţilor strică perspectiva uei liii eîtrerupte ître cer şi pămât. Îsă o buă plaificare urbaistica si ivestiţioală aşează îtotdeaua cele mai bue proprietăţi puţi mai jos de vârful dealului. Aceasta asigură o privelişte exceletă, alături de itimitate şi siguraţă. Lărgimea. O vedere geeroasă este mai valoroasă decât ua restrâsă. O perspectivă de pe vârful uui deal poate acoperi 360, î timp ce o vedere obişuită spre u lac poate acoperi cel mult 180. Totuşi, există case cu vedere la lac costruite î locuri î care există o deschidere de 270. Multe lucruri pot limita o perspectivă respectiv formele de relief, copacii sau casa de alături. Expuerea. O casă va fi îtotdeaua orietată către cea mai buă privelişte, idiferet de poziţia soarelui sau de poziţia faţă de vât. Cele mai valoroase privelişti sut cele către sud deoarece maximizează expuerea la soare. Următoarele sut cele către vest (spre soarele cald de dupăamiază), apoi spre est (spre soarele de dimieaţa), urmate de cele către ord, care sut cel mai puţi valoroase. Ameiţările zoei. O perspectivă eobstrucţioabilă este mai valoroasă decât ua obstrucţioabilă. Proprietatea poate avea o privelişte fabuloasă, dar ce se îtâmplă dacă veciul îşi costruieşte o casă îaltă sau dacă lasă copacii să crească? Nu va mai exista ici o privelişte. Î cazuri rare, o privelişte poate fi protejată pri dreptul de circulaţie î proprietăţile limitrofe sau pri restricţii impuse de asociaţiile de proprietari. Permaeţa. O privelişte permaetă este mult mai valoroasă decât ua temporară. Vederea spre pădure valorează mai mult dacă copacii sut protejaţi î cadrul uui parc aţioal decât dacă sut destiaţi circuitului comercial cu cherestea. De asemeea, podgoria sau livada de meri îveciate ar putea devei î viitor zoe de locuit. Nu toate spaţiile deschise sut permaete. Este importată verificarea plaurilor şi proiectelor urbaistice dispoibile, dar chiar şi acestea se pot schimba atuci câd forţele de pe piaţă prevalează. Valorificarea perspectivei. Cât de bie sut valorificate priveliştile de desigul clădirii? Atuci câd vederea cea mai frumoasă este de la al doilea etaj, adesea casele vor avea u pla cu parter răsturat (bucătăria şi camera de zi la etaj şi dormitoarele la parter). De obicei, acest fapt are o iflueţă egativă asupra valorii, deoarece cei mai mulţi cumpărători preferă plaurile coveţioale cu uul sau cu două ivele. Atuci câd cele mai bue privelişti sut către ord, casa va avea ueori o orietare iversă. Aceasta poate scădea valoarea, deoarece cei mai mulţi cumpărători preferă casele orietate către sud, spre soare. Ueori o casă poate beeficia de o vedere mult mai buă pri adăugarea sau mărirea ferestrelor, schimbâd plaul parterului sau 22 Buleti Iformativ r. 3/2004